W związku z przedłożeniem projektu założeń projektu ustawy nowelizującej ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego pojawia szereg pytań i wątpliwości co skutków takiej nowelizacji.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana również ustawą deweloperską, weszła w życie 29 kwietnia 2014 r. Nadrzędnym celem, jaki miał zostać osiągnięty dzięki jej wprowadzeniu było ograniczenie ryzyka, które ponosi konsument w związku z zakupem mieszkania lub domu na rynku pierwotnym.
Obserwacja funkcjonowania Ustawy deweloperskiej pokazuje, że cel regulacji został osiągnięty i poziom ochrony nabywców wzrósł, na potwierdzenie czego należy wskazać, że od czasu wejścia w życie ustawy deweloperskiej nastąpił spadek liczby skarg składanych na deweloperów do UOKiK oraz, będących ich efektem, postępowań w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów prowadzonych przez urząd. Kolejną pozytywną zmianą jest m.in. wzrost liczby inwestycji, które nie są finansowane w całości z pieniędzy nabywców.
Zgodnie intencją projektodawców należy rozszerzyć i doprecyzować zakres przedmiotowy ustawy poprzez wyraźne wskazanie, iż dotyczy każdego przypadku, w którym deweloper zobowiązuje się do ustalenia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności lokalu w sytuacji, gdy wyodrębnienie już nastąpiło albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Zgodnie z założeniami nowelizacji, rozszerzenie zakresu przedmiotowego Ustawy deweloperskiej ma odbyć się przez objecie rozwiązaniami ustawy również umowy, której przedmiotem jest udział w prawie własności lokali użytkowych – wielostanowiskowej hali garażowej, pomieszczeń gospodarczych, pomieszczeń przeznaczonych na rekreacje. Zdaniem BCC, przede wszystkim ratio legis ustawy deweloperskiej to ochrona mieszkania i tak powinno pozostać. Nie zgadzamy się z objęciem ustawą m.in. umów, których przedmiotem jest udział w prawie własności lokali użytkowych.
Projekt przewiduje również, że ustawa deweloperska znajdować ma zastosowanie nie tylko do lokali w budowie, ale również w okresie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Z takim rozwiązaniem koliduje już samo orzecznictwo – m.in. postanowienie SO w Warszawie – sygn. akt V Cz 2238/12. Zdaniem BCC, rozszerzenie to nie ma uzasadnienia. Celem wprowadzenia ustawy deweloperskiej było bowiem zapewnienie ochrony środków nabywcy oraz rozszerzenie obowiązków informacyjnych. Przykładowo, w przypadku konieczności stosowania otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie deweloper musiałby utrzymywać ten rachunek do momentu, w którym wyodrębni i sprzeda ostatni lokal mieszkalny, a tego czasu nie da się łatwo przewidzieć. Proponowana zmiana, w ocenie BCC, nie przyniesie więc żadnej poprawy dla pozycji nabywcy, natomiast po stronie dewelopera pojawi się dodatkowy kłopot.
(…) Konkludując, należy wskazać, że część propozycji zawartych w projekcie, BCC ocenia negatywnie. Projektodawcy zapominają, że większość inwestycji prowadzonych przez deweloperów jest prowadzona i kończona prawidłowo. Zbytnie obciążenie przedsiębiorców kolejnymi obowiązkami może przynieść negatywne skutki również dla nabywców lokali i domów jednorodzinnych.
Pełna treść opinii znajduje się w załączeniu
