Reforma planistyczna, która weszła w życie 24 września 2023 roku, wprowadziła istotne zmiany w procedurach odrolnienia gruntów. Dotyczą one przede wszystkim gruntów rolnych położonych poza granicami miast, utrudniając inwestorom szybką zmianę ich przeznaczenia na cele budowlane. Co się zmieniło i na co zwrócić uwagę?
Nowe zasady gry poza granicami miast
Kluczowe zmiany dotyczą gruntów rolnych klas I-III, czyli tych o najwyższej jakości. Wcześniej, spełniając określone warunki, można było uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ) dla takich gruntów, omijając konieczność zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Teraz to już będzie niemożliwe.
Co to oznacza w praktyce?
→ Konieczność planu ogólnego: Do czasu uchwalenia przez gminę planu ogólnego (do 31 grudnia 2025 r.) i wyznaczenia w nim obszarów uzupełnienia zabudowy, wydanie decyzji WZ dla gruntów klas I-III położonych poza granicami miast jest niemożliwe.
→ Zgoda ministra: Nawet po uchwaleniu planu ogólnego, zmiana przeznaczenia gruntów klas I-III na cele nierolnicze wymagać będzie uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.
→ Dłuższa procedura: Procedura odrolnienia staje się bardziej czasochłonna i skomplikowana, wymagając zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Czy są jakieś dobre wiadomości?
Tak, od 1 stycznia 2026 roku zacznie obowiązywać zasada milczącej zgody ministra na odrolnienie. Oznacza to, że brak decyzji w ciągu 60 dni od złożenia wniosku będzie równoznaczny z jej przyjęciem.
A co z gruntami klas IV-VI?
Dla gruntów o niższej klasie (IV-VI) do końca 2025 roku zasady odrolnienia zasadniczo się nie zmieniają. Nadal można uzyskać decyzję WZ, jeśli spełnione są określone warunki. Od 1 stycznia 2026 roku odrolnienie będzie możliwe tylko dla terenów wyznaczonych w planie ogólnym jako obszary uzupełnienia zabudowy.
Miasta bez zmian
W przypadku gruntów położonych w granicach administracyjnych miast procedura odrolnienia pozostaje bez zmian. Są one odrolnione z mocy prawa i nie wymagają ani zmiany planu, ani zgody ministra.
Podsumowanie:
→ Grunty klasy I-III poza granicami miast: Odrolnienie jest możliwe tylko poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i uzyskanie zgody ministra.
→ Grunty klasy IV-VI poza granicami miast: Do końca 2025 roku obowiązują stare zasady. Od 2026 roku odrolnienie będzie możliwe tylko na obszarach uzupełnienia zabudowy wyznaczonych w planie ogólnym.
→ Grunty w granicach miast: Procedura odrolnienia pozostaje bez zmian.
→ Od 1 stycznia 2026 roku obowiązuje zasada milczącej zgody ministra na odrolnienie.
***
Autor: Dawid Rejmer
Kontakt: 601 070 644, dawid.rejmer@bcc.org.pl
Radca prawny, absolwent studiów doktoranckich na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Tematem rozprawy jest “Regulacja bilansowych aspektów połączenia spółek w kodeksie spółek handlowych i innych ustawach”. Absolwent studiów licencjackich i magisterskich w Szkole Głównej Handlowej na kierunku Finanse i Rachunkowość. Członek ACCA, czyli międzynarodowej organizacji zrzeszającej specjalistów z zakresu finansów i rachunkowości.
Sukcesor i Partner w rodzinnej kancelarii prawno-konsultingowej: “Kancelarii Finansowej LEX”.
Ekspert w zakresie firm rodzinnych. Współpracuje z organizacjami zrzeszającymi biznes rodzinny, m.in. z Inicjatywą Firm Rodzinnych. Organizuje wiele wydarzeń skierowanych do środowiska młodego pokolenia, które przygotowuje się do przejęcia biznesu rodzinnego. Jest także praktykiem biznesu. Klienci bardzo sobie cenią jego interdyscyplinarne podejście do tematu (patrzy na każdy problem oczami prawnika i finansisty). Specjalista w zakresie prawa cywilnego, handlowego i gospodarczego. Aktywnie uczestniczy w procesach służących opiniowaniu projektów ustaw adresowanych do firm rodzinnych w Polsce. Wykładowca studiów podyplomowych i prelegent na konferencjach branżowych.
