Problemy finansowe czy organizacyjne dotyczą obecnie wielu przedsiębiorców niezależnie od branży, w której działają. Coraz częściej słyszy się, że dotykają one również deweloperów. W obliczu kryzysu warto rozważyć możliwość skorzystania z postępowania restrukturyzacyjnego, które ma na celu poprawę sytuacji finansowej przedsiębiorcy oraz dążenie do uniknięcia jego upadłości. Postępowanie to umożliwia wprowadzenie zmian w strukturze organizacyjnej, strategii biznesowej, a także reorganizację umów z wierzycielami i kontrahentami. Dodatkowo deweloperzy mogą wprowadzić zmiany w realizowanych projektach deweloperskich.
Upadłość a restrukturyzacja
W Polsce przez lata restrukturyzacja postrzegana było jako inne określenie pojęcia „bankructwo”. Od razu kojarzono ją z ciążącym nad przedsiębiorcą widmem upadłości, co skutkowało niechęcią w zawieraniu kontraktów, a tym samym przyczyniało się do pogłębienia problemów finansowych przedsiębiorcy. Tymczasem restrukturyzację można raczej nazwać „ochroną przed upadłością”, narzędziem do rozwiązania problemów mogących doprowadzić do zakończenia działalności gospodarczej, przy jednoczesnym zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli.
W prawie dopiero w 2015 roku wyraźnie rozdzielono instytucje restrukturyzacji i upadłości poprzez umieszczenie ich w odrębnych ustawach. Ten zabieg przyczynił się do popularyzacji innego podejścia do restrukturyzacji. Coraz częściej restrukturyzacja jest postrzegana pozytywnie i świadczy o dużej samoświadomości przedsiębiorcy oraz podejmowaniu przez niego działań prewencyjnych.
W przeciwieństwie do upadłości przedsiębiorcy, która – jak słusznie można założyć – przyczynia się do zmniejszenia poziomu zaspokojenia wierzycieli w drodze likwidacji majątku oraz ma negatywny wydźwięk społeczny i gospodarczy, restrukturyzacja daje nam szereg środków pozwalających na wprowadzenie skutecznych rozwiązań do walki z niewypłacalnością. Przedsiębiorca może skorzystać m.in. z zawieszenia postępowań egzekucyjnych, uchylenia zajęć egzekucyjnych dokonanych przed dniem otwarcia postępowania oraz braku konieczności regulowania zobowiązań objętych układem zgodnie z umownymi terminami czy umorzenia części zobowiązań.
Deweloper w restrukturyzacji
Słusznie ustawodawca ocenił, że specyfika branży deweloperskiej oraz problemy praktyczne związane z niewypłacalnością deweloperów wymagają wprowadzenia w prawie szczególnych regulacji. Z tego właśnie powodu, postępowanie restrukturyzacyjne deweloperów zyskało regulacje ujęte w odrębnym dziale dedykowanemu wyłącznie deweloperom.
Rozwiązania przewidziane dla postępowania restrukturyzacyjnego wobec dewelopera przełamują jedną z naczelnych zasad prawa restrukturyzacyjnego, to jest: regułę dominacji zbiorowego interesu ogółu wierzycieli. Kluczowe znaczenie ma bowiem ochrona interesów nabywców lokali. Co do zasady zaś, postępowanie powinno być prowadzone tak, aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali. Nie bez znaczenia ma tu jednak dodanie określenia: „o ile racjonalne względy na to pozwolą”.
Określenie „racjonalne względy” oznacza rozważenie m.in.: efektywności ekonomicznej kontynuacji przedsięwzięcia, czasu potrzebnego na dokończenie inwestycji, realności uiszczenia dopłat przez nabywców czy możliwości znalezienia inwestora, który podejmie się kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Tym samym z perspektywy racjonalnych względów nie zawsze uzasadnione będzie dążenie do przeniesienia własności lokali na nabywców. Słusznie zrezygnowano z dążenia do ochrony prawa nabywców za wszelką cenę. Bardzo często większe znaczenie będzie miało odzyskanie przez nabywców zainwestowanych już środków pieniężnych. Z tego też powodu, postępowanie restrukturyzacyjne prowadzone wobec dewelopera ma na celu ważenie interesów nabywców lokali oraz pozostałych wierzycieli, przy uwzględnieniu możliwości skutecznej restrukturyzacji i naprawy przedsiębiorstwa dłużnika.
Rodzaje postępowań restrukturyzacyjnych dostępne dla dewelopera
Deweloper może skorzystać z prawie wszystkich rodzajów postępowań restrukturyzacyjnych uregulowanych w ustawie z dnia 15 maja 2015 r. Prawo restrukturyzacyjne. Wyjątkiem będzie tutaj postępowania o zatwierdzenie układu, które zdaniem ustawodawcy może nie zapewnić właściwej ochrony nabywcom. Prowadzenie postępowania o zatwierdzenie układu, które w skrócie cechuje się szybkością i jest prowadzone poza sądem, nie jest możliwe wobec deweloperów, chyba, że jest to układ częściowy i pod warunkiem, że tym układem nie są objęte wierzytelności nabywców lokali.
Wybór właściwego postępowania restrukturyzacyjnego zależy od przeprowadzonej oceny sytuacji przedsiębiorstwa, określenia środków restrukturyzacyjnych, które mają być użyte w jego toku, środków finansowych na prowadzenie takiego postępowania i pokrycie jego kosztów, a także określenia narzędzi ochrony koniecznych do naprawy przedsiębiorstwa dłużnika.
Wobec dewelopera może być prowadzone postępowanie układowe, przyspieszone postępowanie układowe oraz postępowanie sanacyjne.
Co dalej z przedsięwzięciem deweloperskim?
Kolejnym krokiem jest podjęcie decyzji o dalszych losach przedsięwzięcia deweloperskiego, które nie zostało jeszcze zakończone przed wszczęciem restrukturyzacji. W ramach postępowania restukturyzacyjnego możliwe jest zdecydowanie o:
→ kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego,
→ przejęciu i kontynuacji przedsięwzięcia przez nowego inwestora,
→ likwidacji nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie i zaspokojenie nabywców lokali.
W celu osiągnięcia zamierzonego rezultatu postępowania, konieczne jest przygotowanie propozycji układowych, czyli jednego z najważniejszych punktów restrukturyzacji. W przypadku deweloperów rozwiązaniem ustawowym wzmacniającym pozycję nabywców i przyznającym im uprawnienia do aktywnego działania, jest uprawnienie do zgłaszania własnych propozycji układowych.
Nabywcy, stanowiący co najmniej 20 procent ogólnej liczby nabywców, mogą zgłosić własne propozycje układowe w terminie trzydziestu dni od dnia otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego.
Propozycje układowe mogą zakładać wniesienie dopłat przez wszystkich albo tylko przez niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, przejęcie inwestycji przez inny podmiot, czy też zamianę lokali pomiędzy wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej. Ustawodawca nie wprowadza w kwestii propozycji układowych większych ograniczeń. Propozycje układowe mogą być różne dla poszczególnych nabywców lokali, na przykład uzależnione od wysokości dopłat.
Oczywiście propozycje układowe w postępowaniu restrukturyzacyjnym dewelopera prawdopodobnie dotyczyć będą także kwestii niezwiązanych bezpośrednio z przedsięwzięciem deweloperskim i wierzytelnościami nabywców lokali. Postępowanie restrukturyzacyjne służy bowiem do kompleksowego wsparcia przedsiębiorcy i obejmuje wszystkie rodzaje zobowiązań oraz trudności do rozwiązania.
Sprzedaż z zachowaniem ograniczonych praw rzeczowych
W przypadku dewelopera możliwa jest kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego poprzez jego sprzedaż z zachowaniem ciążących na nim ograniczonych praw rzeczowych i dokończenie przedsięwzięcia przez innego inwestora. Nowy inwestor zobowiązany jest do wykonania umów zawartych z nabywcami lokali. Jest to opcja wybierana przede wszystkim w przypadku przedsięwzięć deweloperskich, w których część lokali nie została jeszcze sprzedana. Sprzedaż pozostałych lokali zapewnia nowemu inwestorowi środki na wykonanie umów z dotychczasowymi nabywcami, a także pozwala na osiągnięcie zysku. Jest to korzystne zwłaszcza przy wzrastających cenach za metr kwadratowy nieruchomości.
Co ważne, co raz częściej z takiego rozwiązania chcą skorzystać sami nabywcy tworząc spółkę celową, której jedynym zadaniem będzie kontynuacja inwestycji.
W celu sprawnego przeprowadzenia układu zakładającego sprzedaż nieruchomości załącza się sporządzone w formie aktu notarialnego nieodwołalne oświadczenie woli przedsiębiorcy o nabyciu nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, wraz z ciążącymi na niej obciążeniami i o przejęciu zobowiązań dłużnika w stosunku do nabywców lokali. Z chwilą prawomocnego zatwierdzenia układu, przewidującego sprzedaż nieruchomości na zasadach określonych w oświadczeniu woli przedsiębiorcy, oświadczenie to zastępuje jego oświadczenie woli konieczne do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, a umowę uznaje się za zawartą.
Prawomocne zatwierdzenie układu wywołuje więc skutki analogiczne do tego, jakie wywołuje zawarcie umowy sprzedaży. pozwala na nabycie nieruchomości bez konieczności dokonywania odrębnych czynności prawnych. Samo nabycie przedsiębiorstwa nie ma skutków sprzedaży egzekucyjnej, nie wygasają wiec prawa osób trzecich ciążące na nieruchomości.
Deweloper może także w ramach restrukturyzacji określić inne warunki kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposób jego finansowania. Możliwe jest zorganizowanie zamiany lokali między wierzycielami czy zamiany lokalu na inny lokal nieobjęty umowami deweloperskimi, a także dokonanie zmian umowy deweloperskiej na mocy układu w granicach przewidzianych prawem. Tym samym wszelkie czynności, które pomogą rozwiązać problemy finansowe przedsiębiorcy, dokończyć inwestycję i uniknąć jego upadłości są możliwe do przeanalizowania i wdrożenia.
Niezależnie od przyjętej koncepcji i propozycji układowych układ przyjmowany jest w drodze głosowania nad układem. W postępowaniu restrukturyzacyjnym prowadzonym wobec deweloperów, nabywcy lokali stanowią odrębną grupę wierzycieli głosujących nad układem, ale możliwy jest także podział na większą liczbę grup.
W przypadku umorzenia postępowania sanacyjnego lub prawomocnej odmowy zatwierdzenia układu zarządca zwraca nabywcom dopłaty, powiększone o odsetki należne zgodnie z umową rachunku bankowego, a zabezpieczenia dotyczące wpłacenia dopłat wygasają z mocy prawa. Jeśli jednak w określonym przez prawo terminie zostanie złożony uproszczony wniosek o ogłoszenie upadłości, dopłat nie zwraca się do chwili rozpoznania wniosku.
Restrukturyzacja jako rozwiązanie problemów finansowych
Podjęta we właściwym czasie decyzja o restrukturyzacji może uchronić przedsiębiorstwo przed upadłością. Tym samym przedsiębiorca ma możliwość dalszego prowadzenia i realizacji rozpoczętych przedsięwzięć deweloperskich, a interesy nabywców są chronione i traktowane priorytetowo. Zakończenie restrukturyzacji prowadzi do rozwiązania problemów finansowych przedsiębiorcy i odzyskanie płynności finansowej, a tym samym pozwala na dalsze prowadzenie działalności gospodarczej.
***
Autorzy: Paweł Lewandowski i Izabela Wadaszko, radca prawny w kancelarii Pawła Lewandowskiego
Kontakt: 602 185 453 e-mail: pawel.lewandowski@bcc.org.pl
Paweł Lewandowski, kwalifikowany doradca restrukturyzacyjny, adwokat, członek warszawskiej Izby Adwokackiej, honorowy Przewodniczący Sekcji Prawa Upadłościowego i Restrukturyzacyjnego przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie. Licencję syndyka (nr 735) uzyskał w 2013 roku, a w 2014 r. założył własną kancelarię. W 2020 r. jako jeden z pierwszych w Polsce uzyskał tytuł kwalifikowanego doradcy restrukturyzacyjnego, co pozwala mu na prowadzenie postępowań wobec dużych przedsiębiorstw, spółek o istotnym znaczeniu dla gospodarki państwa oraz o szczególnym znaczeniu gospodarczo-obronnym. Pełnił funkcję syndyka, tymczasowego nadzorcy sądowego lub kuratora w kilkudziesięciu postępowaniach upadłościowych wobec podmiotów gospodarczych z różnych sektorów, oraz ponad 200 postępowaniach upadłościowych wobec konsumentów. Współautor publikacji z zakresu prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego. Prowadzi zajęcia z zakresu prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego na studiach podyplomowych w SGH i UJ.
